Eduskunta hyväksyi joulukuussa 2009 uuden asunto-osakeyhtiölain, joka astuu voimaan 1.7.2010. Uudessa laissa asunto-osakeyhtiölaki eriytetään kokonaan osakeyhtiölaista. Pääsääntöisesti uusi laki selventää vanhaa lakia ja tulee edellyttämään taloyhtiöiltä kansallisuusvarallisuutemme parempaa hoitoa.

Yhtiökokoukset

Yhtiökokous tulee järjestää kuuden kuukauden sisällä tilikauden päättymisestä. Samoin kutsu yhtiökokoukseen tulee esittää aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa etukäteen. Nämä aikarajat ovat uudessa laissa pakottavaa lainsäädäntöä ja menevät yhtiöjärjestyksessä määrättyjen aikarajojen edelle. Yhtiökokouksessa tulee esittää taloyhtiön hallituksen antama kirjallinen selvitys yhtiön kunnossapitotarpeesta seuraavalle viidelle vuodelle. Laki ei suoranaisesti edellytä PTS-suunnitelman (= Pitkän Tähtäimen Suunnitelma) tekemistä, mutta todennäköisesti ainakin kaikissa isommissa taloyhtiöissä tultaneen laatimaan selkeä kuntokartoituksen pohjalta tehty PTS-suunnitelma. Kunnossapitotarvetta koskevaa selvitystä ei hyväksytetä yhtiökokouksessa vaan se ainoastaan esitetään siellä. Samassa yhteydessä hallitus joutuu antamaan kirjallisen selvityksen yhtiössä suoritetuista merkittävistä kunnossapito- ja muutostöistä ja siitä koska ne on suoritettu.

Yhtiön kunnossapitovastuu

Yhtiön kunnossapitovastuu ei olennaisesti muutu. Merkittävin muutos laissa on maininta hyvän rakennustavan noudattamisesta. Myös ajatus ennakoivasta kiinteistön rakennusten kunnossapidosta tulee esille uudessa laissa. Tarkoituksena on ohjata taloyhtiötöitä huomioimaan rakennusten tulevat remontti- ja korjaustarpeet, eikä keskittyä vain välttämättömimpään kunnossapitoon.

Osakkaan kunnossapitovastuu

Osakkaan on hoidettava huolellisesti hallinnassa olevia tilojaan. Tämä tarkoittaa mm. velvollisuutta poistaa parvekkeelta talvella lumi. Osakkaalla on myös velvollisuus ilmoittaa mahdollisista vioista taloyhtiölle. Tulevaisuudessa osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa kirjallisesti etukäteen yhtiölle tekemistään muutoksista huoneistoon. Yhtiön on tällöin myös valvottava muutostöitä ja edellyttää hyvää rakennustapaa. Osakas vastaa valvonnasta aiheutuneista kuluista. Yhtiön on myös pidettävä kirjaa kunnossapito- ja muutostöistä, jotka merkitään myös isännöitsijäntodistukseen. Tarkoituksena on että tulevaisuudessa isännöitsijäntodistuksesta käy ilmi tarkalleen milloin ja minkälaisia remontteja kussakin asunnossa on toteutettu.

Jos teet remonttia 1.7. jälkeisellä ajalla, muista olla yhteydessä taloyhtiön hallitukseen tai isännöitsijään. Useat tavanomaiset muutostyöt, joita aiemmin sai suorittaa omatoimisesti, mm. parketin tai laminaatin asentaminen asuntoon, edellyttävät uuden lain mukaan ilmoitusta yhtiölle.

Johtohenkilöiden vahingonkorvausvastuu

Uudessa laissa täsmennetään taloyhtiön hallitusten jäsenten vastuuta. Julkisuudessa tämän on ennustettu tuovan haluttomuutta osallistua taloyhtiöiden hallitusten toimintaan. Vahingonkorvausvastuu kuitenkin toteutuu vain silloin, kun isännöitsijä ja/tai hallitus on toiminut tahallisesti tai laiminlyönyt velvoitteensa toimia huolellisesti yhtiötä kohtaan.

Laki edellyttää sinulta toimiessasi taloyhtiön vastuuhenkilönä huolellisuutta ja toimimista taloyhtiön edun mukaisesti. Käytännön esimerkki voisi olla, että vastuuhenkilöt valitsisivat peruskorjauksia suorittamaan selkeästi epäpätevän urakoitsijan ja tästä aiheutuisi taloyhtiölle taloudellista tappiota. Tällöin vastuuhenkilöille saattaisi aiheutua vahingonkorvauskorvausvelvollisuus.

Yhtiövastike

Yhtiövastikkeita kerätään, kuten ennenkin yhtiön menojen kattamiseksi. Suurin muutos koskee uuden omistajan vastuuta. Aiemmasta poiketen uusi osakas vastaa omistusoikeuden siirtymiskuukauden ja sitä edeltävien 5 kuukauden maksamattomista vastikkeista ja muista maksamattomista maksuista. Vastuuta ei kuitenkaan synny ellei maksamattomista vastikkeista ole mainintaa isännöitsijäntodistuksessa.

Lunastuslauseet

Lain voimaantulon jälkeen tapahtuneisiin luovutuksiin sovelletaan 1.7. alkaen uutta lakia. Jos kauppakirja asunto-osakkeen myymisestä on allekirjoitettu 30.6. tai aiemmin, sovelletaan lunastukseen vanhan lain tai yhtiöjärjestyksen pykäliä, vaikka itse lunastusaika olisi heinäkuun puolella. Uuden lain mukana menettelytavat vakioidaan. Tämä tarkoittaa, että tulevaisuudessa taloyhtiön hallituksen velvollisuutena on ilmoittaa kirjallisesti (yhtiöjärjestyksessä voidaan määritellä myös toisin, esim. ilmoitustaululla) mahdollisuudesta käyttää lunastusoikeutta viimeistään kahden viikon kuluessa saatuaan tiedon osakkeen siirrosta. Lunastajien on esitettävä vaatimuksensa hallitukselle saada lunastaa asunto viimeistään kuukauden kuluessa, siitä kun luovutuksesta on ilmoitettu taloyhtiön hallitukselle. Sama enimmäisaikaraja koskee myös yhtiötä, jos sillä on oikeus lunastaa osakkeet. Taloyhtiö voi lunastaa osakkeet vain ja ainoastaan jakokelpoisilla varoilla. Yhtiöjärjestyksissä olevat lunastusajat voivat luonnollisesti olla lyhyempiäkin. Uuden lain aikana niissä yhtiöissä, joissa lunastusajat ovat olleet pidempiä, tullaan noudattamaan uuden lain enimmäisaikarajoja.

Lunastushinta tulee suorittaa taloyhtiölle viimeistään kahden viikon sisällä lunastusajan päättymisestä. Taloyhtiö taasen maksaa lunastushinnan ostajalle osakekirjoja vastaan. Kaikki samalla saannolla saadut on lunastettava kerralla, aivan kuten nykyäänkin.

Saat lisätietoja uudesta asunto-osakeyhtiölaista mm. RE/MAX Asuntopalveluiden edustajilta.